Le marché de l’immobilier va-t-il enfin repartir en 2024 ? Ce n’est pas exclu puisque les prix continuent de baisser et que les banques semblent vouloir octroyer plus de prêts immobiliers. De plus, l’État va, une fois encore, réviser le calcul du DPE, mais principalement pour les petites surfaces, moins de 40m2.
Difficile de prévoir l’avenir de l’immobilier français, même avec une boule de cristal, car pour Meilleurs Agents, la plateforme d’estimation immobilière en ligne, les chiffres pour l’année 2023 sont accablants :
- 890 000 transactions enregistrées, soit -20% par rapport à 2022,
- -40% de prêts immobiliers accordés,
- -1,8%, le recul des prix sur 1 an.
Alors, comment le marché immobilier français va-t-il pouvoir se relancer ? Parce que, pour l’ensemble des spécialistes du secteur, le constat est le même. L’immobilier français voit encore ses prix à la baisse.
Cependant, « Les prix n’ont pas suffisamment baissé en 2023 pour relancer le marché de l’immobilier français par rapport à ce qu’ils avaient augmenté les années précédentes. », aux dires de Thomas Lefebvre*. « En réalité, il faudrait une chute de 15% à 20% pour retrouver le pouvoir d’achat de 2020, ce qui n’arrivera pas. »
Recul des prix sur l'immobilier français, un point au 1er janvier 2024
En raison de la forte hausse des taux, qui sont passés de +2,5% à +4% en 12 mois, le délai d’amortissement pour un achat immobilier a explosé. En 2020, vous deviez occuper votre logement pendant de 2 ans, contre 12 ans aujourd’hui. Donc, avec toutes ces données, l’expert prévoit pour 2024 :
- Une chute des prix de -4%
- 800 000 transactions environ.
Pour comparaison, le nombre des transactions était de 890 000 en 2023 et 1,2 million en 2020.
Selon le patron de Laforêt, Yann Jéhanno : « Il ne faut pas oublier que l’on est sur un marché immobilier français avec peu de biens en vente alors que la population augmente et que la décohabitation s’accélère. Sans compter, le neuf qui produit peu. Donc, il va y avoir un ajustement en douceur. »
Parmi les experts, certains sont plus optimistes. « Les vendeurs acceptent enfin de baisser les prix de leur plein gré. », d’après Guillaume Martinaud**. « C’est une correction finalement assez saine du marché immobilier français. Et avec la pénurie de l’offre, il faut acheter si l’on en a les moyens. »
Le DPE est devenu un critère primordial
Ce n’est plus un balcon, une terrasse ou un jardin, qui fait en ce moment rêver les Français comme lors du post-Covid. Parce qu’espace et verdure étaient devenus les principaux critères lors d’un achat immobilier. Aujourd’hui, c’est une lettre entre A et G, résultant du diagnostic énergétique (DPE), qui prévaut. Parce que, selon la loi, ce classement autorise, ou non, le propriétaire bailleur à pouvoir louer avec ou sans travaux de rénovation. Surtout, en fonction de leur DPE, le prix des passoires thermiques est en chute à cause de leurs décotes.
À SAVOIR
À partir du 1er juillet 2024, la réforme du DPE concernant les petites surfaces, soit moins de 40m2, entrera en vigueur. Ce nouveau calcul va permettre d’évaluer plus justement leur performance énergétique. C’est pourquoi, à partir de cette date, vous pourrez générer et télécharger une attestation de nouvelle étiquette DPE sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Par conséquent, il vous suffira de rentrer le numéro du DPE qui se trouve en haut à droite du rapport DPE.
RÉPARTITION DES ÉTIQUETTES DPE en POURCENTAGE
DONNÉES DE RÉPARTITION DES LOGEMENTS AU 19/02/2024
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : ADEME (Agence de la transition écologique)
Au regard des chiffres du ministère de la Transition écologique, 5,2 millions de logements seraient recensés en classes F ou G, c’est-à-dire, étiquetés comme passoires thermiques par l’État. Ainsi, sur 30 millions de résidences principales, cela représente 17% du parc. En outre, « À Paris, le nombre grimpe même à 40% », selon le patron de Laforêt, la négociation fait son retour… Sur nos biens le pourcentage est passé de 6 sur 10 en 2022 à 8 sur 10 en 2023.
Ainsi, « De nombreux acheteurs excluent d’office les logements classés F et G des recherches. », déclare Éric Allouche*** « Beaucoup évoquent des marges de négociation autour de 6% du prix. ».
POUR INFO
En février 2024, l’État lance le calendrier de la simplification du logement.
Semaine du 12
- Modification du mode de calcul du DPE pour les logements de -40m2.
- Ouverture du simulateur afin de mettre son étiquette à jour.
- Mise en consultation des amendements autorisant la location des logements F et G dont les copropriétés ont voté des travaux et ceux dont les locataires refusent de prendre un congé pour travaux.
15 février
- Rencontre avec les acteurs de la construction pour simplifier en profondeur MaPrimeRénov’
26 février
- Réunion avec les banques afin d’étudier un nouveau type de prêt immobilier
1er juillet
Entrée en vigueur du nouveau mode de calcul DPE pour les surfaces de -40m2
Avec le nouveau calcul du DPE, 140 000 logements de moins de 40m2 devraient sortir du classement des passoires thermiques, étiquettes F ou G. Cela représente un peu plus de 15% de ces surfaces.
Immobilier français, les prix sont encore majoritairement en baisse sauf dans certaines villes
En baisse ou en hausse, selon les villes, les prix immobiliers français ont fortement varié en 1 an. Voici quelques exemples évoqués dans la carte ci-dessous.
En hausse :
- +15% au Havre,
- +8,9% à Caen,
- +7,6% au Mans et à Toulon,
- +4,8% à Grenoble.
Les baisses :
- -8% à Nantes,
- -7,8% à Limoges,
- -7,4% à Nîmes,
- -7,1% à Tours,
- -5,1% à Paris.
IMMOBILIER FRANÇAIS
– PRIX MOYEN DES APPARTEMENTS AU 1ER JANVIER –
UN POINT SUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER FRANÇAIS DANS 33 GRANDES VILLES
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
Les villes les plus touchées actuellement étaient les locomotives de l’immobilier en 2020. Aux dires du Directeur exécutif chez Era : « Les communes dont les prix baissent peu sont celles qui ont un marché immobilier français en pénurie de biens. À l’inverse, celles qui ont en ont beaucoup chutent. »
Les villes du Sud se défendent mieux et se stabilisent :
- +2,1% à Montpellier,
- +1,3% à Perpignan.
« Ce sont aussi des marchés de résidences secondaires où les secondo-accédants investissent sans l’aide des banques ou très peu. Ce qui maintient les prix. », analyse Yann Jéhanno.
Les maisons, des biens qui vont être encore difficiles à acheter
La réalité du marché. Oui, les Français ont toujours le souhait d’acquérir une maison, mais les conditions de financement ne sont plus favorables à beaucoup d’entre eux. « Ce sont surtout les primo-accédants qui les recherchent. Or, aujourd’hui, ils sont évincés du marché. Cette situation est aggravée par le fait que le prix des maisons a beaucoup augmenté à la sortie de Covid et n’a pas assez baissé depuis. », résume Thomas Lefebvre.
Surtout, « Les maisons sont généralement plus grandes que les appartements, donc plus chères. De plus, elles sont souvent moins bien isolées, donc nécessitent des travaux importants. », relève le patron de Laforêt.
Mais attention, vous devez aussi tenir compte de la hausse de la taxe foncière.
© jcomp
L’immobilier neuf est à la peine
Les chiffres sont éloquents… La construction des logements neufs a chuté de presque 50%. En 2023, il n’y a eu que 85 000 logements neufs construits contre 160 000 lors d’une année dite “normale”. Mais, d’après Pascal Boulanger**** : « Et encore, les ¾ ont été vendus à des bailleurs sociaux contre 25% en temps normal. Donc, aujourd’hui, les promoteurs vendent leur stock, mais de moins en moins de projets sont lancés. »
Des prix trop élevés ? Oui, reconnait-il, cependant nous ne sommes pas seuls responsables. « Si c’est trop cher, c’est aussi à cause du coût du foncier, car des maires rechignent à bâtir et les normes sont toujours plus contraignantes. », se lamente-t-il.
La conclusion des experts sur l’immobilier français
Un manque de politique forte en matière de logement, c’est le principal regret de la filière immobilière en France. « Il faut mettre en place des aides pour inciter à investir, insiste le président d’Orpi. Car les besoins sont là et ils ne feront que s’aggraver dans le temps. »
PAROLE D’EXPERT
L’évolution constant du marché de l’immobilier français ne permet pas actuellement de prévoir l’avenir. Car, les prix baissent encore dans certaines villes et les taux de crédits immobiliers régressent lentement. De plus, comme chaque début d’année 2024 n’échappe pas aux changements de lois et aux nouvelles normes.
Néanmoins, si vous souhaitez d’acheter ou vendre votre bien immobilier, vous aurez besoin d’une expertise immobilière. Alors, pour réduire au maximum les mauvaises surprises, prenez conseil auprès d’un professionnel. C’est-à-dire, un expert en immobilier. Celui-ci à votre demande, pourra vous conseiller et vous suivra tout au long de votre projet.
Donc, pour une expertise immobilière, en valeur vénale ou en avis de valeur à dire d’expert… N’hésitez pas contactez-nous !
Le spécialiste de l’Expertise immobilière parisienne, CEI PARIS.
* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique chez Meilleurs Agents.
** Guillaume Martinaud : Président d’Orpi.
*** Éric Allouche : Directeur exécutif chez Era.
**** Pascal Boulanger : Président de la Fédération des promoteurs immobiliers.
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