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Fléchissement des prix en France

IMMOBILIER Fléchissement des prix en France.

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Dans de nombreuses villes de France, les prix de l’immobilier fléchissent plus ou moins. Cependant, avec la remontée des taux d’intérêt, la baisse du pouvoir d’achat et un faible apport, les nouveaux acquéreurs ne peuvent en bénéficier réellement.

Depuis le début de l’année 2023, le marché de l’immobilier voit ses prix décliner doucement dans plusieurs villes de France. Néanmoins, les personnes, ayant choisi de remettre à plus tard leur achat, vont être dépitées. En effet, car finalement, les vendeurs ne veulent pas baissent leur prix de vente malgré des montants dorénavant hors marché. Ils restent attacher aux prix affichés après l’explosion des montants dans les villes moyennes.

De plus, avec la hausse des taux d’intérêt multipliés par 3 en 1 an, si vous n’avez pas un apport personnel minimum de 20% du montant total de l’achat, les banques ne vous suivront pas. Taux d’intérêt et taux d’usure, en décembre 2022, 50% des dossiers de demande de prêt étaient refusés par les agences bancaires.

« Pour garder le même pouvoir d’achat qu’il y a 1 an, il faudrait que les prix de vente baissent de -20%. », explique Thomas Lefebvre*. En d’autres termes, pour les nouveaux acheteurs ayant un faible apport, comme les primo-accédants, auront beaucoup de difficulté à acquérir un bien immobilier.

Le prix de l’immobilier fléchit sur l’ensemble du territoire

Les métropoles proposant un marché immobilier à des prix déjà très élevés restent les plus concernées par cette chute des prix. Par exemple, vous constaterez, en 1 an, un recul des montants de :

  • -1,5% à Paris,
  • -2,1% à Lyon.

En outre, d’autres grandes villes voient leur prix stagner ou presque, comme :

  • Aix-en-Provence à 0%,
  • Lille, +0,1%,
  • Bordeaux, +0,3%.

Tout d’abord, pour Yann Jéhanno** : « Il n’est pas impossible que ces villes aient atteint un plafond de verre et qu’on assiste à une forme de régulation. » Ainsi, « On voit aussi les délais de vente s’allonger, en partie en raison du fait que les vendeurs se refusent à voir la réalité du marché. » Voir la carte ci-dessous.

LE PRIX DE L’IMMOBILIER DANS CERTAINES GRANDES VILLES DE FRANCE

Carte des prix de l'immobilier fléchissant dans certaines grandes villes de France.

Au 1er février 2023, le prix hybride (Maisons + Appartements) de l’immobilier dans 33 grandes villes de France.

© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents – Février 2023

Les prix baissent dans la majorité des arrondissements de la capitale et pourtant, Paris se dépeuple. Néanmoins, des projets immobiliers neufs sont proposés et, dans le secteur de l’immobilier de luxe, Paris devient “Number One”.

L’immobilier de l’ouest de la France n’attire plus les acquéreurs

Les villes moyennes de l’ouest qui ont attiré un grand nombre de ménages pendant la période covid puis le déconfinement sont désormais boudées. Ainsi, elles rejoignent les grandes métropoles où c’est déjà le cas depuis un moment. La raison, un manque d’espace et de verdure en vue d’une meilleure qualité de vie. Ces nouveaux paramètres avaient entrainé une soudaine flambée des prix. Aujourd’hui, et depuis 1 an, les experts constatent une inversion de la situation avec un léger désamour pour des villes comme Angers avec -1% ou Rouen, -0,1%. Et, ce ne sont pas les 2 villes les plus touchées, voir carte ci-dessus.

Tandis que le mouvement s’étend maintenant depuis les 3 derniers mois à d’autres agglomérations proches comme :

  • Caen, -3,4%,
  • Brest -1,9%,
  • Nantes ou Rennes -1,6%.
Fléchissement des prix de l’immobilier dans certaines grandes villes de France - Nantes

© Altitudedrone

Panorama sur le centre historique de Nantes et le château des Ducs de Bretagne en Loire Atlantique, France.

Les spécialistes du secteur analysent les ventes des 2 années précédentes comme des exceptions. « En 2023, il y aura sans doute moins de ventes de confort et davantage liées à une situation professionnelle ou personnelle. », selon Thomas Lefevre. Donc, « Résultat : le nombre de transactions va sans doute atteindre le million, mais on sera loin des chiffres de 2021 et 2022 pendant lesquels l’on était entre 1,1 et 1,2 million. Les primo-accédants vont sans doute rester locataires un peu plus longtemps. »

Après 3 ans, moins de biens de qualité en vente sur le marché

Un facteur très important qui fait que le marché ralentit. « De nombreuses maisons avec un bel extérieur ont été vendues. », indique Yann Jéhanno. « Aujourd’hui, les biens qui restent sur le marché ne sont pas forcément de la même qualité et sans doute pas au bon prix. » 2021 reste une année record pour les professionnels de l’immobilier.

Ainsi, « Dès l’année dernière, le nombre de ventes a commencé à chuter. De plus, il n’est plus rare, aujourd’hui, de négocier une baisse du prix de -10% à -15%. » En conclusion, futurs acquéreurs… à vous de négocier ! « Finalement, ce n’est qu’un juste retour des choses. Parce qu’en 2021 et 2022, on a vu le prix de petits pavillons augmenter dans des proportions ahurissantes. »

Autre facteur dont vous devez tenir compte, c’est la révision du taux d’usure par la Banque de France. Autrement dit, avec une révision mensuelle du taux, cela va accroitre encore le nombre de conditions à réunir, notamment pour les primo-accédants, en vue de l’obtention d’un prêt. Par conséquent, les banques vont leur demander plus d’apport personnel. À l’inverse, pour les autres, cela va faciliter l’admission des dossiers de prêts, parce que l’évolution du taux d’usure collera au plus près de la courbe des taux proposées par les banquiers.

Un cas à part dans le fléchissement des prix, la ville de Marseille

Tout d’abord, si les experts analysent d’un point de vue plus positif le marché de l’immobilier actuel, il subsiste des régions moins affectées. Marseille apparait comme une ville plus dynamique. Parce qu’en 1 an, elle a connu une hausse des prix de +14,6%. Encore plus remarquable, sur 5 ans, +52,1%.

Ville de Marseille. Vue sur le port.

© Sergii Figurnyi

VILLE DE MARSEILLE, VUE SUR SON PORT ET NOTRE DAME DE LA GARDE – France

Surtout, selon Éric Allouche*** : « Il s’agit d’un correctif en réalité, car les prix étaient tout de même anormalement bas pour la 2e ville de France. »

En effet, par rapport aux prix affichés dans d’autres agglomérations de France, Marseille dévoile une moyenne hybride (Prix appartements + maisons) de 3 997€/m2, contre :

  • Paris : 10 233€/m2
  • Lyon : 5 263€/m2
  • Bordeaux : 4 965€/m2

Selon l’analyse de Thomas Lefebvre, comme à Bordeaux il y a quelques années : « Marseille est en train de vivre ce que Bordeaux a connu il y a 5 ans. Des prix attractifs et de nombreux projets de rénovation ont été lancés. Résultat, la ville attire de plus en plus d’investisseurs. »

Pour conclure

Pour les spécialistes, les années à venir ne connaitront pas l’euphorie immobilière des 3 années précédentes. Cependant, aucun expert ne mise sur une volte-face du marché. Pour certains, la situation est bénéfique, c’est le bon moment pour acheter. Aux dires d’Éric Allouche : « Il ne faut pas oublier que, durant longtemps, l’argent était quasiment gratuit. Ça ne pouvait pas continuer ainsi. Cependant, même à 3%, le taux de crédit reste inférieur de moitié à l’inflation actuelle. Cela permet donc à l’immobilier de demeurer un placement sûr et intéressant. »

PAROLE D’EXPERT

Tout d’abord, avant tout achat immobilier, qui représente un investissement conséquent, n’hésitez pas à faire appel à un expert en immobilier. Celui-ci sera en mesure de vous conseiller tout au long de votre projet.
Ainsi, le Cabinet d’Expertises Immobilières de Paris, CEI PARIS sera à vos côtés…

Alors, contactez-nous !

LinkedIn

*Thomas Lefebvre : Directeur scientifique Meilleurs Agents.

** Yann Jéhanno : Président du réseau Laforêt.

*** Éric Allouche : Directeur exécutif du groupe ERA.

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