Depuis le mois de mai, les spécialistes du marché immobilier parisien notent un arrêt de l’effondrement des prix. Cependant, pour certains, la possibilité de voir le prix moyen passé sous la barre des 9 000€/m2 dans la capitale demeure encore envisageable d’ici la fin d’année.
Après une période de deux ans et demi de baisse des prix, le marché immobilier parisien a enregistré une stabilisation en mai, mettant fin à la chute des prix et offrant une perspective positive. Des chiffres basés sur les analyses de Meilleurs Agents et SeLoger, site d’estimation en ligne. De plus, les agents immobiliers se réjouissent, car les acquéreurs sont de retour en agence ou par téléphone. Résultat, en mai le prix moyen à Paris s’affichait alors à 9 190€/m2 contre 10 203€/m2 auparavant, et cela, après avoir chuté de -12% depuis janvier 2022 et presque de -8% en 1 an.
Mais attention, « On assiste à un rebond des prix, c’est un signal positif. », déchiffre Thomas Lefebvre* et cette situation est plutôt liée à la saisonnalité. Car, « Au printemps, c’est une période où les acheteurs se manifestent davantage afin d’emménager et de changer les enfants d’école à la rentrée. » De même d’après lui, « Paris sort du rouge, mais il serait trop optimiste de dire que la baisse est finie, et que la tendance s’inverse et qu’enfin, la reprise est là. »
Vous vous en rendrez compte en regardant le tableau ci-dessous :
ÉVOLUTION DU PRIX DES APPARTEMENTS PARISIENS
− Au 1er juin 2024 −
|
Arr.
|
Prix €/m2
|
Évolution
à 3 mois |
Évolution
à 1 an |
|---|---|---|---|
|
I er
|
11 907
|
+1,0%
|
-7,3%
|
|
II e
|
10 859
|
0,0%
|
-7,9%
|
|
III e
|
11 508
|
-0,1%
|
-7,5%
|
|
IV e
|
12 525
|
+0,5%
|
-6,9%
|
|
V e
|
11 458
|
-0,2%
|
-8,8%
|
|
VI e
|
14 472
|
+0,2%
|
-6,5%
|
|
VII e
|
13 282
|
0,0%
|
-11,3%
|
|
VIII e
|
11 475
|
+0,3%
|
-6,9%
|
|
IX e
|
10 266
|
-0,1%
|
-6,7%
|
|
X e
|
9 050
|
-0,7%
|
-7,0%
|
|
XI e
|
9 606
|
0,0%
|
-5,9%
|
|
XII e
|
8 615
|
-0,2%
|
-8,2%
|
|
XIII e
|
8 437
|
+0,1%
|
-6,4%
|
|
XIV e
|
8 925
|
-0,8%
|
-9,4%
|
|
XV e
|
9 347
|
+0,5%
|
-6,3%
|
|
XVI e
|
10 518
|
+0,2%
|
-10,2%
|
|
XVII e
|
9 586
|
-0,9%
|
-11,4%
|
|
XVIII e
|
8 702
|
0,0%
|
-7,5%
|
|
XIX e
|
7 769
|
+0,4%
|
-8,7%
|
|
XX e
|
8 162
|
+0,1%
|
-6,9%
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Sources : SeLoger et Meilleurs Agents
Immobilier parisien : embellie en vue… et fin de l’érosion des prix
Une grande disparité entre les arrondissements parisiens. La moitié d’entre eux se situe déjà sous la moyenne des 10 000€/m2 et l’autre moitié un peu au-dessus comme le IXe à 10 266€/m2, ainsi que le XVIe à 10 518€/m2, et même bien au-dessus, exemple du Ier au VIIIe. De plus, sur les 20 arrondissements, 6 indiquent un prix moyen sous les 9 000€/m2.
Toujours d’après Meilleurs Agents et SeLoger, le Xe affichant en moyenne 9 050€/m2, en mai dernier, est le prochain a passé sous la barre des 10 000€/m2, et rejoindre les XIe, XIIe, XIIIe, XIVe, XVe, XVIIe, XVIIIe, XIXe et XXe, voir le tableau ci-dessus. « Cela représente un recul de 2% par rapport aux prix moyens actuels à Paris, c’est tout à fait envisageable d’ici à la fin de l’année, et même avant si la baisse se poursuit. », confirme le vice-président data de Meilleurs Agents.
L’immobilier parisien retrouve les prix de 2017
Le contexte n’est pas encore assez favorable aux acheteurs. Les Français subissent une perte de pouvoir d’achat, une hausse du prix des matériaux due aux conflits mondiaux et des taux encore trop élevés − soit entre 3,65% et 3,86% en moyenne −, voir graphique ci-dessous, et surtout, selon les profils et les banques. Et cela, malgré l’annonce du 6 juin par la Banque centrale Européenne (BCE) de baisser les taux directeurs… L’avenir reste incertain.
− ÎLE-DE-FRANCE −
TAUX D’INTÉRÊT MOYEN HORS FRAIS DE DOSSIER ET DE GARANTIES
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurtaux.com
Par conséquent, ils sont nombreux à attendre avant d’investir que les prix et les taux d’emprunt baissent davantage. Parce que, « Les acheteurs sont devenus très avisés, de même, ils ont bien intégré que les prix moyens parisiens étaient sous les 10 000€/m2 et qu’ils sont maintenant en direction des 9 000€/m2 », analyse Alain Montaut**. Exemple, l’une de ses agences dans le XVIIe a enregistré ses plus fortes baisses :
- -0,9% en 1 mois,
- -2,8% en 3 mois,
- -11,4% en 1 an.
… D’après les bases de données de Meilleurs Agents.
Le marché immobilier parisien redémarre, les acheteurs sont à nouveau présents
Tout d’abord, Alain Montaut acte la chute des prix de l’immobilier parisien même si l’activité repart doucement. En exemple, « Il a vendu un appartement de 26m2 cour Saint-Pierre, dans une jolie voie privée proche des Batignolles, 245 000€, soit 9 423€/m2. Tandis qu’il y a 18 mois, son agence avait vendu son jumeau à 270 000€, c’est-à-dire 10 384€/m2. »
Le marché redémarre, les acheteurs sont à nouveau présents, mais ne souhaitent pas acheter à n’importe quelles conditions. Surtout, le bien doit être au prix du marché, car impossible de payer un appartement au prix fort concomitamment à un crédit élevé. « Si le bien n’est pas à son juste prix, il n’y a pas d’appels. », nous confiait-il.
Concernant les arrondissements de Paris plus cossus, le constat est identique. Parce que, « Ce printemps est en dents de scie. Et pourtant, on a réussi à bien travailler, car les prix ont beaucoup baissé, entre 10% et 20% selon les biens. », signale Jean-Bertrand Rech***. De plus, « Les acheteurs connaissent plus ou moins les prix, donc si le prix ne correspond pas à la réalité du marché, ils ne se déplacent plus. » En d’autres termes, pour lui, « Les prix sont revenus au niveau de ceux de 2017, avec moins de clients. »
Le bien immobilier parisien de -40m2 n’est plus autant recherché
Par rapport aux années précédentes, les petites surfaces, très demandées par les primo-accédants et les investisseurs, n’ont aujourd’hui plus la cote. Alors, à qui la faute ? Premièrement aux prix trop élevés et deuxièmement à l’explosion des taux, en raison de la combinaison de ces deux paramètres, ils ont décidé de renoncer.
POUR INFO
Le DPE est devenu un critère primordial dans l’achat ou la location d’un bien immobilier. Donc, mi-février 2024, l’État a modifié le mode de calcul afin de moins pénaliser les petites surfaces. DPE PETITES SURFACES Un nouveau calcul pour les -40m2
Actuellement, la demande est plus axée sur les appartements familiaux. Voici donc la conséquence sur les prix en mai, d’après la plateforme d’estimation en ligne :
- +0,7% pour le 3 pièces,
- -0,6% sur les studios et les 2 pièces.
PARIS (75)
9 190€/m2
Prix des appartements
-0,8%
Évolution à 3 mois
-7,9%
Évolution à 1 an
L’Île-de-France suit le mouvement et comme pour Paris, semble voir ses prix se stabiliser en 1 mois. Néanmoins, vous remarquerez quelques exceptions de hausse ou de baisse importante, par exemple -6,2% à 1 an, dans le Val-de-Marne… Voir ci-dessous les prix au 1er juin 2024 dans chaque département.
DÉPARTEMENTS DE LA PETITE COURONNE
HAUTS-DE-SEINE (92)
6 534€/m2
Prix des appartements
-0,1%
Évolution à 3 mois
-6,2%
Évolution à 1 an
SEINE-SAINT-DENIS (93)
4 086€/m2
Prix des appartements
-0,2%
Évolution à 3 mois
-4,9%
Évolution à 1 an
VAL-DE-MARNE (94)
5 074€/m2
Prix des appartements
0,0%
Évolution à 3 mois
-6,2%
Évolution à 1 an
LES DÉPARTEMENTS DE LA GRANDE COURONNE
SEINE-ET-MARNE (77)
3 263€/m2
Prix des appartements
+0,1%
Évolution à 3 mois
-1,6%
Évolution à 1 an
YVELINES (78)
4 678€/m2
Prix des appartements
-0,5%
Évolution à 3 mois
-2,8%
Évolution à 1 an
ESSONNE (91)
3 120€/m2
Prix des appartements
+1,0%
Évolution à 3 mois
-2,7%
Évolution à 1 an
VAL-D’OISE (95)
3 255€/m2
Prix des appartements
-1,5%
Évolution à 3 mois
-4,6%
Évolution à 1 an
Cartes : © Anne-Marie HALBARDIER – Sources : SeLoger et Meilleurs Agents
Finalement, on continue de noter un allongement des délais de vente dans l’ensemble des départements d’Île-de-France. Conséquence, les biens à vendre s’accumulent et les stocks n’arrivent pas à diminuer. Donc, pour les spécialistes, tant que les prix affichés ne seront pas en adéquation avec les prix du marché et que les taux ne baisseront pas plus… Le problème du pouvoir d’achat immobilier des Parisiens et des Franciliens sera toujours présent.
PAROLE D’EXPERT
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Paris et vous avez besoin
d’une expertise immobilière en valeur vénale ou d’un simple avis à dire d’expert, n’hésitez pas contactez CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière de Paris.
* Thomas Lefebvre : Vice-président data du groupe chez Meilleurs Agents.
** Alain Montaut : Directeur général des agences parisiennes David Immobilier.
*** Jean-Bertrand Rech : Directeur de l’agence Eiffel Rive Gauche dans le VIIe.
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