En raison de l’embellie des taux d’emprunt, lesquels en 18 mois ont été multipliés par 4, les acheteurs ont perdu, en moyenne en 1 an, le pouvoir d’acheter 7m2. De même, la capacité d’emprunt des Français s’est effondrée de 25%. Un point dans 20 grandes villes de France.
Le nombre de prêts immobiliers accepté par les banques était de 1 sur 2. Par conséquent, faute d’un apport personnel, devenir propriétaire entre décembre 2022 et 2023 était pratiquement impossible. Parce qu’à cette époque les taux d’emprunt ont flambé en passant de 2,20% à 4,20%. De plus, les vendeurs étaient réticents à baisser leurs prix malgré un marché à l’arrêt. Donc, aujourd’hui, les futurs acquéreurs sont obligés de faire des concessions. Pouvoir d’achat immobilier moindre, les futurs acquéreurs sont obligés de faire des concessions par exemple, revoir à la baisse la superficie du bien.
Dans 20 grandes villes, l‘impact du pouvoir d’achat immobilier sur les m2
Voici enfin les chiffres sur l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des Français en 2023. Ils sont dévoilés dans une étude de Meilleurtaux qui se base sur 20 grandes villes de France. Ainsi, le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage a fortement chuté en raison de la remontée des taux d’emprunt, par exemple :
Pour une mensualité de 1 000€/mois sur 20 ans
- 194 020€ – Fin 2021, la capacité d’un ménage,
- 162 187€ – En décembre 2022, soit 12 mois plus tard,
- 31 833€ – Montant total de la perte d’emprunt.
Conséquence, avec l’évolution des prix, les Français ne pouvaient plus acheter en moyenne que 51m2 contre 58m2 l’année précédente.
Afin de connaitre la perte de m2, voici la sélection de 20 grandes villes de France. Regardez les 3 tableaux ci-dessous, où les villes sont classées par ordre décroissant de perte d’achat en m2.
PERTE DE POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER
ÉGALE DES M2 EN MOINS ENTRE DÉCEMBRE 2022 ET 2023
DANS 20 GRANDES VILLES
••• ENTRE -20M2 ET -10M2
EN MOINS
DE POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER •••
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VILLES
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POUVOIR D’ACHAT DÉC. 2023
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ÉVOLUTION 2022-2023
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|---|---|---|
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TOULON
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48 M2
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-20 M2
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NÎMES
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72 M2
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-18 M2
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GRENOBLE
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55 M2
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-11 M2
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MONTPELIER
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44 M2
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-10 M2
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REIMS
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58 M2
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-10 M2
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© Anne-Marie HALBARDIER – Source : MeilleurTaux
••• DIMINUTION
DE -8M2 À -5M2 DE POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER •••
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VILLES
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POUVOIR D’ACHAT DÉC. 2023
|
ÉVOLUTION 2022-2023
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|---|---|---|
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DIJON
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60 M2
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-8 M2
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RENNES
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39 M2
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-7 M2
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MARSEILLE
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46 M2
|
-7 M2
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LE HAVRE
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70 M2
|
-7 M2
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TOULOUSE
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44 M2
|
-6 M2
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NICE
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32 M2
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-5 M2
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STRASBOURG
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42 M2
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-5 M2
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SAINT-ÉTIENNE
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118 M2
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-5 M2
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© Anne-Marie HALBARDIER – Source : MeilleurTaux
••• ET DE -4M2 À 0M2
DE PERTE DE POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER •••
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VILLES
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POUVOIR D’ACHAT DÉC. 2023
|
ÉVOLUTION 2022-2023
|
|---|---|---|
|
BORDEAUX
|
34 M2
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-4 M2
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LE MANS
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79 M2
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-3 M2
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NANTES
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43 M2
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-2 M2
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LILLE
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45 M2
|
-2 M2
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ANGERS
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51 M2
|
-1 M2
|
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PARIS
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17 M2
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0 M2
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LYON
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34 M2
|
0 M2
|
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : MeilleurTaux
POUR UNE MENSUALITÉ DE 1 000€ SUR 20 ANS À 4,20% EN DÉCEMBRE 2023 SOIT UNE CAPACITÉ D’EMPRUNT de 162 187€.
MOYENNE
Sur les 20 villes
51 M2
Pouvoir d'achat
-7 M2
Évolution 2022-23
Pouvoir d’achat immobilier : inégalité entre les villes
Aux dires de Maël Bernier* : « Pour compenser la hausse des taux sur 1 an, il aurait fallu que les prix baissent de 15%. Or on est plutôt sur du -5% à -7%, quand ça baisse ! » Pour l’ensemble des experts, les villes ne sont pas toutes égales concernant l’évolution du pouvoir d’achat immobilier. Donc, « La diminution est particulièrement sensible dans les villes moyennes. Alors que dans les grandes métropoles, la hausse des taux a été compensée par la baisse des prix. »
C’est pourquoi, selon l’étude de MeilleurTaux, vous retrouvez 2 villes en haut du classement, Toulon (-20m2) et Nîmes avec une perte de -18m2, « soit l’équivalent d’1 pièce », constate la porte-parole.
Dans d’autres villes comme Grenoble (-11m2), Montpellier et Reims (-10m2) ou Dijon (-8m2), la perte est plus faible, car les futurs acquéreurs sont touchés par le rattrapage des prix.
Deux grandes villes sont peu impactées par une perte du pouvoir d'achat immobilier : Paris et Lyon
Contrairement aux villes citées ci-dessus, Paris et Lyon s’en sortent plutôt mieux. Finalement, elles ne sont pas sanctionnées par la flambée des taux parce que les prix se sont ajustés à la baisse. Conséquence, en 1 an, aucune perte de m2 à l’achat. Pourtant, rien de réjouissant, car un acheteur, pour une mensualité de 1 000€ sur 20 ans, ne peut acquérir que 34m2 à Lyon et 17m2 à Paris.
Conclusion, depuis 2019 et sur les 3 années suivantes, les conditions d’achat des acheteurs immobilier se sont fortement dégradées. Toujours avec une mensualité de 1 000€ sur 20 ans, la capacité d’achat des ménages est passée de 78m2 à 51m2, par conséquent, une perte de superficie de 30% et surtout, un réel affaiblissement de leur pouvoir d’achat immobilier.
Avec 50% de refus des prêts bancaire, une hausse des taux ainsi qu’une flambée des prix, les premiers touchés sont les primo-accédants, les jeunes ou les foyers avec des revenus modestes. Pourquoi ? Parce qu’ils sont sans ou avec un faible apport financier mais aussi en raison d’un manque de caution personnelle.
Les villes ayant été principalement le plus impactées, en 3 ans, par la perte de pouvoir d’achat : Toulon, encore à la première place, puis Le Mans, Angers, Saint-Étienne, le Havre et Nîmes. En outre, sur la même période, Paris perd 3m2 et la ville de Lyon 9m2.
Achat immobilier, à quand une stabilisation des barèmes de crédit ?
Deux critères semblent prédire une stabilisation dans les mois à venir :
- La banque centrale européenne qui régule les taux pratiqués dans les établissements de crédit,
- Une baisse des taux sur le long terme.
Les deux combinés, la baisse des taux devrait se répercuter sur le marché à long terme. « Contribuer à la tendance vers la stabilisation des barèmes de crédit immobilier et donner ainsi une meilleure visibilité aux emprunteurs. », selon les prédictions de la banque de France. Fin décembre 2023, celle-ci a annoncé qu’elle allait pérenniser, tous les 3 mois, la mise à jour du taux d’usure.
Un critère devenu primordial dans l’achat ou la location d’un logement, le DPE. Pour les petites surfaces, soit -40m2, la méthode de calcul vient d’être modifiée.
Un crédit sur 25 ans et un taux sous la barre des 4%, possible ?
Comme de nombreux courtiers, Maël Bernier observe le changement d’attitude des organismes bancaires et pousse même au-delà : « La très bonne nouvelle de ce début 2024, c’est que la baisse des taux arrive beaucoup plus tôt que prévu avec des banques qui ont des politiques commerciales agressives. » Résultat, avec un prêt sur 25 ans, en à peine un mois, le taux moyen est passé de 4,50% à 4,35%.
Conséquence, les acquéreurs vont récupérer de la capacité d’emprunt, voire même des m2 si les prix restent stables. Ainsi pour la porte-parole : « Les taux ne vont pas s’effondrer, mais nous allons passer sous les 4% assez rapidement. », donc, une bonne nouvelle pour commencer l’année 2024, déclare-t-elle.
De plus, la négociation pour un achat immobilier est de retour ! Alors, candidats à l’achat, n’hésitez plus.
PAROLE D’EXPERT
Pour certains, un achat immobilier représente l’achat d’une vie, mais surtout, un investissement financier important. Alors, afin de réaliser une opération réussie, faites appel à un expert en immobilier.
À Paris, pour des expertises privées et indépendantes, vénales ou avis de valeur à dire d’expert, contacter CEI PARIS, l’expert en immobilier parisien.
*Maël Bernier : Porte-parole de MeilleurTaux.
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