Sur toute la France, avec le nouveau calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), le nombre de logements classées F et G explose. Par conséquent, le journal “Le Parisien” établit un classement des métropoles présentant le plus grand nombre de logements énergivores. C’est-à-dire, les habitations classées comme étant des « Passoires thermiques ».
Pour ce classement, le journal a étudié plus de 3,3 millions de DPE réalisés entre juillet 2021 et le 15 janvier 2023. Tandis que, les informations sont communiquées par l’Ademe, l’étude ne prend pas en compte les logements neufs. Alors, selon les résultats de cette enquête, dans quelles villes trouverez-vous le plus grand nombre de logements énergivores ?
De plus, des questions se posent. Comment, dans les années à venir, le marché de la location sera-t-il impacté ? Mais aussi, comment les villes vont-elles gérer la tension liée au manque de logements locatifs ? Parce que cette pénurie sera générée par les interdictions de mises en location des biens étiquetés E, F, G. Finalement, ces habitations seront, selon la loi, interdites à la relocation, respectivement en 2034, 2028 et 2025.
En outre, cette mauvaise nouvelle touche les propriétaires-bailleurs qui, depuis l’été 2022, subissent un gel des loyers pour les logements classés F et G. Et, en plus, ces derniers seront sanctionnés en cas de non-respect de la loi.
PETIT RAPPEL
Les logements sont ainsi classés de A à G, des moins énergivores au plus gourmands. Voici selon le nouveau calcul du DPE le classement des étiquettes.
ÉTIQUETTE DU NOUVEAU CALCUL DU DPE
© Anne-Marie HALBARDIER
Quel pourcentage de mauvais DPE en France ?
Sur l’ensemble du territoire, et après analyse des données recueillies, le bilan est plutôt dramatique. Tout d’abord, sur l’intégralité des DPE réalisés, 40% correspondent à des DPE classés E, F et G. Dans ce résultat, 11% sont classés F et 7,9% sont des classes G.
Avec l’hypothèse que : 1 logement = 1 DPE, cela signifierait que dans les années à venir, sans travaux de rénovation énergétique, ces logements seront interdits à la location. Néanmoins, si la législation évolue et apporte de nouvelles modifications, les pourcentages fluctueront en conséquence.
POUR INFO
Ainsi, depuis le 1er janvier, 200 000 logements sont interdits à la location. La raison, uniquement le résultat d’un mauvais DPE, c’est-à-dire, une consommation énergétique trop élevée.
L’Île-de-France principalement concernée par les DPE F et G
Là, le marché immobilier subit une forte tension, 1 DPE sur 4 réalisés aboutit à une étiquette F ou G. Pour la capitale, c’est pire, car, ce prorata d’étiquettes atteint 40%, dont 20% de classe G. C’est pourquoi, les mises en vente de passoires thermiques se sont multipliées.
« Les petites surfaces sont très concernées en raison de la méthode de calcul (à cause du calcul de la puissance de chauffage), comme on peut le voir sur toutes les villes universitaires. », constate Christophe Demerson*. Dans certaines villes, comme Paris, s’ajoute le fait de ne pas pouvoir isoler par l’extérieur, notamment en raison, les façades classées et/ou par l’intérieur car, vous réduisez d’autant votre superficie habitable. Alors, qui va investir dans les passoires thermiques ?
Mais, que dire des pourcentages de DPE F et G pour les villes en petite couronne ?
Si vous regardez le tableau ci-dessous, vous trouverez à la 1re place, la ville de Saint-Mandé (94). Parce que, la ville totalise un peu plus de 56% de DPE classés F ou G. Tandis que dans la ville de Malakoff (92) le résultat est d’environ 44% sur les 900 DPE réalisés depuis juillet 2021.
CLASSEMENT DES VILLES COMPTANT PLUS DE 500 MAUVAIS DPE F ET G
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rang
|
Ville (Dépt.)
|
PART DE DPE NOTÉS F et G
|
PART DE DPE NOTÉS G
|
|---|---|---|---|
|
1
|
Saint-Mandé (94)
|
56,32%
|
18,20%
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|
2
|
Les Belleville (73)
|
48,60%
|
18,22%
|
|
3
|
Tignes (73)
|
48,28%
|
22,50%
|
|
4
|
Saint-Pierre-en-Auge (14)
|
47,92%
|
25,00%
|
|
5
|
La Plagne-Tarentaise (73)
|
47,51%
|
21,33%
|
|
6
|
L’aiguillon-la-Presqu’île (85)
|
47,29%
|
18,74%
|
|
7
|
Morzine (74)
|
45,99%
|
23,17%
|
|
8
|
Trouville-sur-Mer (14)
|
45,97%
|
23,59%
|
|
9
|
Bois-Colombes (92)
|
45,05%
|
26,32%
|
|
10
|
Freyming-Merlebach (57)
|
44,30%
|
23,16%
|
|
11
|
Malakoff (92)
|
44,24%
|
23,61%
|
|
12
|
Gentilly (94)
|
44,23%
|
22,12%
|
|
13
|
Modane (73)
|
44,08%
|
33,47%
|
|
14
|
Enghien-les-Bains (95)
|
44,02%
|
23,32%
|
|
15
|
Le Mené (22)
|
43,48%
|
15,58%
|
|
16
|
Argentat-sur-Dordogne (19)
|
42,29%
|
22,92%
|
|
17
|
Saint-Gervais-les-Bains (74)
|
42,16%
|
19,39%
|
|
18
|
Livarot-Pays-d’Auge (14)
|
41,04%
|
18,57%
|
|
19
|
Wittenheim (68)
|
40,23%
|
5,19%
|
|
20
|
Allos (04)
|
40,12%
|
12,48%
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DPE RÉALISÉS DEPUIS JUILLET 2021 MAIS SEULEMENT SUR DES LOGEMENTS ANCIENS.
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Adème
En outre, pour les villes de Villeneuve-Saint-Georges (94), Vincennes (94), Colombes (92), Bagnolet (93) ou Aubervilliers (93) la part atteint 34% de logements F et G.
À SAVOIR
Plus les logements sont anciens, plus ils risquent d’être des passoires thermiques. Parce que, la première réglementation thermique remonte à 1974. C’est pourquoi, la période de construction du bâtiment a un fort impact sur le résultat final du DPE. Plus on se rapproche de la période actuelle, plus la réglementation s’est renforcée surtout avec la loi Climat et Résilience.
Logements énergivores, où sont-ils sur le reste du territoire ?
Comme le constate les spécialistes, il n’y a pas que l’Île-de-France qui soit concernée par le problème des passoires thermiques. Ainsi, d’autres métropoles comme Le Havre (76) totalise 24,3% de logements classés F ou G sur l’ensemble de ses DPE réalisés. De même, à Rouen (76), Lille (59), Annecy (74) ou Caen (14), la quantité de DPE F et G concerne un peu plus d’1 diagnostic sur 5.
En conclusion, avec de telles disparités sur le territoire, compliqué alors de déterminer une carte précise des logements énergivores.
Un gros souci pour les constructions des années 70-80 : les stations de ski
Les stations de ski françaises ont été construite vite et en nombre. « Dans le calcul du DPE, le critère de l’altitude est déterminant. », note Romain Villain**.
Ainsi, notre classement démontre bien que de nombreuses villes d’altitude avec des stations de ski ont un nombre important de mauvais DPE classé F ou G :
- 48% à Tignes (74),
- 47,5% à La Plagne-Tarentaise (74)
- 45,6% à Morzine (74)
POUR RAPPEL
En octobre dernier, le ministre du Logement a indiqué que l’interdiction à la location dans le cas d’un mauvais DPE concernera aussi les logements touristiques comme les Airbnb.
Cependant, un mauvais DPE ne signifie pas pour les propriétaires de ces biens que leur logement soit énergivore. Pour eux, c’est la méthode de calcul qui fait défaut.
La multiplication des passoires thermiques entraine une baisse de l’offre locatif
Aux dires de Gilles Alglave : « On ne peut pas comparer le bâti moderne et ancien, avec des matériaux qui sont différents. » C’est pourquoi, ce grand défenseur des habitations construites avant les années 1948 mais aussi, président des Maisons paysannes de France, dénonce un système de diagnostics non adapté ainsi que des diagnostiqueurs non formés pour ces logements anciens.
Conséquences, un risque de poursuites judiciaires. Pourquoi ? Parce que depuis le 1er juillet 2021, avec le nouveau calcul du diagnostic de performance énergétique, un mauvais DPE est opposable.
Avec la chasse aux passoires thermiques mise en place par l’État, de plus en plus de propriétaires bailleurs préfèrent vendre, quitte à accepter une baisse du prix, au lieu de continuer à louer leur bien. Malgré les aides de l’État comme MaPrimeRenov’, créée en 2020, ne suffit pas pour prendre en charge le montant total des travaux de rénovation énergétique.
En conclusion
Depuis la signature et l’engagement de l’État avec la loi Climat et résilience du 24 août 2021, la chasse aux passoires thermiques est ouverte. Par conséquent, l’État vous encourage à entreprendre des travaux de rénovation énergétique si votre logement est étiqueté énergivore, soit E, F ou G.
C’est pourquoi, il a mis en place des aides accessibles à tous. Mais, attention dans certain cas, les travaux sont mal réalisés. Surtout, vous devez savoir qu’après travaux, il n’y a donc aucune garantie d’amélioration de votre DPE.
De plus, propriétaires bailleurs, si votre logement est classé “passoires thermiques”, vérifiez votre autorisation à la location. Conséquence, de nombreux propriétaires préfèrent vendre plutôt que d’engager des travaux trop couteux pour eux. Acquéreurs à vous de négocier !
Finalement, de plus en plus de passoires thermiques sont mises en vente et de ce fait, l’offre locative diminue, donc de gros problème de logement pour les années à venir sont à prévoir et à anticiper.
PAROLE D’EXPERT
En raison de l’évolution continuelle du marché de l’immobilier, vous pouvez lire notre article “Bilan 2022 et perspectives 2023”.
De plus, si vous avez besoin d’une expertise immobilière parce que vous souhaitez investir dans la pierre… Surtout, n’hésitez pas et faites appel à notre expert en immobilier.
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* Christophe Demerson : À la tête de l’Union nationale des propriétaires indépendants (Unpi).
** Romain Villain : Son entreprise est arrivée à la même conclusion dans une étude précédente.
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