Sur le marché de la vente immobilière, les spécialistes voient arriver de plus en plus de passoirs thermiques. La raison, l’application de la loi Climat avec le nouveau DPE qui va interdire la location de logements classés F ou G dans les années à venir.
Votre logement est classé de la lettre A à la lettre G, voire G+ en fonction de sa consommation en kWh/m2. D’ailleurs, vous pouvez connaitre son classement en réalisant un diagnostic de performance énergétique, soit un DPE. Depuis le 1er janvier 2023, sont interdits à la relocation les biens ayant une consommation supérieure à 450 kWh/m2. En conséquence, de nombreux propriétaires bailleurs désirent vendre leurs passoires thermiques.
LES NOUVELLES ÉTIQUETTES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE – DPE
© Anne-Marie HALBARDIER
L’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE) totalise à ce jour 140 000 logements dites passoires thermiques G+, soit 1,8% du parc locatif. Le gel des loyers pour ces biens est en vigueur depuis le 24 août 2022. L’application de la loi Climat va progressivement supprimer du marché de la location, les logements classés G en 2025, puis les F en 2028 et enfin, les classés E en 2034.
Passoires thermiques : 81,7% des logements classés F ou G sont à la vente
Par exemple, en octobre 2021, en l’Île-de-France, les biens locatifs classés F ou G représentaient 42,2% sur le marché de la location, tandis qu’aujourd’hui, le pourcentage chute à 18,3%. Ces biens passent donc maintenant sur le marché de la vente et représentent 81,7% contre 57,8% en octobre 2021. C’est le résultat d’une étude de Bien’Ici, la plateforme d’annonces immobilières selon les données récupérées auprès de 12 000 agences.
Actuellement 73% des studios sont proposés à la vente. Ces petites surfaces sont majoritairement considérées comme des passoires thermiques. Cependant, 1 an auparavant, 6 studios sur 10 étaient sur le marché de la location.
ÉVOLUTION SUR 1 AN DES LOGEMENTS F ET G MIS EN VENTE
L’augmentation des mises en vente des logements classés F et G en 1 an – Chiffres arrêtés au 29 novembre 2022
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Bien’Ici
Avec le report des biens de la location à la vente, le marché de la location se tend de plus en plus. Par conséquent, Paris connait même en 1 an une hausse de +257,1%. Cela génère donc, une décote de -15% à -18% des petites superficies, autrement dit des studios classés F ou G sur l’Ile-de-France.
Ainsi, Régis Sébille* note que : « Cette remise est disparate entre les petites surfaces, plus nombreuses comme passoires thermiques, et les grands appartements pour lesquels une décote liée au DPE peut être éclipsée par un critère remarquable : vue exceptionnelle, configuration spécifique du logement, rareté du bien dans le quartier/rue ou tension du marché. »
Vendre une passoire thermique, pour quelles raisons ?
Pour un grand nombre de propriétaires bailleurs, le coût de la rénovation pour un meilleur classement énergétique est trop onéreux. Malgré les aides de l’État comme MaPrimeRénov’ ! Cela ne suffit pas.
Selon Nathalie Couzigou-Suhas** : « La plupart des propriétaires sont en fait de petits épargnants qui font comme ils peuvent avec leurs moyens. J’ai dans mes clientes une dame âgée de 76 ans qui s’est résolue à vendre alors qu’elle louait son bien depuis des années. Elle n’avait tout simplement pas le budget pour financer une rénovation et ne voulait pas s’imposer cette charge mentale. » Le nombre des passoires thermiques sur le marché de la vente immobilière explose.
Pour conclure, certains propriétaires préfèrent vendre plutôt que de se lancer dans des travaux de rénovation. C’est la principale motivation pour passer outre la perte de valeur du logement. Surtout, qu’un bon nombre de propriétaires se retrouve dans cette situation. Alors, qui achète ces passoires thermiques ? Vous pouvez aussi vous poser une question, si votre enfant est étudiant, est-il préférable de louer ou d’acheter ?
Des propriétaires bailleurs… à bout
Notamment, parce que dans la conjoncture économique actuelle, l’inflation met en difficulté les propriétaires bailleurs. Aux dires de Frédéric Pélissolo*** : « Il y a une lassitude évidente chez les propriétaires. Dès qu’ils pensent être à jour face aux réglementations, on leur demande quelque chose de nouveau, c’est sans fin. Pourtant, s’ils décident de vendre leur appartement, ce n’est pas parce que l’investissement locatif ne rapporte plus, c’est simplement qu’ils ne peuvent plus assumer toutes les charges et les travaux demandés. » Par conséquent, « … C’est impossible pour les propriétaires de respecter le calendrier de la loi Climat. » Si vous en avez les moyens et souhaitez investir, achetez, c’est le moment. Pourquoi une location, pourquoi pas investir dans une passoire thermique en 2023 ?
Réaliser des travaux énergétiques d’un appartement dit “passoire thermique” dans une copropriété, c’est problématique
Dans le parc locatif privé, 63% des 1,6 million sont localisés dans des copropriétés, d’où le souci. Parce que, les travaux dans les parties communes sont trop souvent inefficaces. En d’autres termes, cela ne permet pas d’améliorer le classement énergétique de votre bien et ainsi, sortir votre appartement du statut de “passoire thermique”. Finalement, la seule solution est de prévoir des travaux d’isolation de l’immeuble. Cette décision ne peut être prise que lors d’une Assemblée Générale de copropriété. En revanche, pour une maison ou un appartement, les travaux de rénovation doivent respecter des étapes.
En cas de refus de la part de la copropriété, vous pourrez toujours louer votre logement “passoire thermique”. « Cependant, un flou demeure s’il y a changement de locataire. » explique David Rodrigues****. « On ne sait toujours pas ce qu’il en adviendra lorsqu’il faudra louer le bien à une autre personne. » Ce manque d’information intensifie la peur des bailleurs pour les années à venir.
Amélioration de la rénovation thermique pour les passoires thermiques en copropriété : 2 réformes sont lancées début 2023
Afin d’améliorer et d’accélérer la rénovation thermique des logements en copropriété, Olivier Klein***** a déclaré sur Franceinfo en décembre 2022 que 2 réformes seront lancées en janvier 2023. « Ainsi, seul l’accord de la moitié des copropriétaires pourrait suffire pour voter des travaux de rénovation énergétique contre 2 tiers pour le moment. Des AG extraordinaires pourront se tenir à distance pour éviter une attente d’1 an entre chaque AG. »
En conclusion, les professionnels du secteur restent dubitatifs. Sans ces ajustements la FNAIM évalue : « On estime à 500 000 le nombre de logements privés énergivores qui sortiraient du parc locatif, d’ici 6 ans. »
L’investissement dans la pierre demeure un refuge rassurant, une valeur sûre en ces temps chaotiques. Par conséquent, n’hésite surtout pas à faire appel à un expert en immobilier pour un achat réussi ! Pour toutes demandes d’expertises contactez CEI PARIS.
* Régis Sébille : Spécialiste data chez Bien’Ici
** Nathalie Couzigou-Suhas : Notaire à Paris et chargée d’enseignement à l’École nationale de la magistrature
*** Frédéric Pélissolo : Vice-président de la Chambre des propriétaires du Grand Paris UNPI
**** David Rodrigues : Juriste logement au sien de l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV)
***** Olivier Klein : Ministre délégué au Logement
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