Pour les professionnels du secteur, la reprise du marché de l’immobilier se fait très lentement. Les raisons, des prix encore trop élevés donc, une baisse du nombre de transactions. Mais, bonne nouvelle, en mars, le taux d’intérêt est aux alentours des 4% sur 20 ans, soit entre 3,69% et 4,02%, hors assurance.
Les prix constatés par le site Meilleurs Agents génèrent, au printemps 2024, un marché de l’immobilier plus que terne. En février, le prix moyen est en baisse de
-0,1% au niveau national. Finalement, c’est évidemment très peu, mais pour les spécialistes cette période est en général un indicateur précieux pour les mois suivants, soit de mars à juin. Conclusion, en 1 an en France, prix et transactions sont en baisse et même chutent particulièrement dans plusieurs grandes villes comme :
- Bordeaux -0,9%, à 4 439€/m2,
- Toulouse -0,8%, à 3 449€/m2,
- Strasbourg -0,8%, à 3 804€/m2,
- Paris -0,7%, à 9 403€/m2,
La carte ci-dessous vous indiquera le prix du m2 et son évolution dans plusieurs grandes métropoles de France.
LE PRIX DU M2 DANS 33 GRANDES VILLES DE FRANCE – MARS 2024
PRIX DU M2 POUR UN APPARTEMENT EN MARS 2024
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents
Sur les 6 derniers mois, même les communes rurales d’environ 30 000 habitants enregistrent une chute implacable de -1,7%. Ces zones présentaient encore il y a peu, des localités épargnées par la frénésie des prix post-Covid et donc de la baisse des prix. Donc, pour les agences immobilières, c’est une situation inédite depuis 2015 !
Les délais de vente continuent de s’allonger
En plus du niveau élevé des taux d’intérêt, avec -20% de capacité d’emprunt, la chute du nombre des transactions est aussi due aux vendeurs qui rechignent à baisser leurs prix de vente. Car entre 2022 et 2023, les ménages Français ont perdu jusqu’à 20m2 à l’achat.
Ainsi, Thomas Lefebvre* déclare : « Les vendeurs restent encore très ancrés sur les prix de 2022. Mais il faut bien comprendre que pour retrouver le pouvoir d’achat de l’époque, il faudrait que les valeurs baissent de 17%. » Malheureusement, on en est encore loin. Parce que maintenant, ces problématiques sont constatées sur l’ensemble du territoire. De plus, elles engendrent un retard de plus en plus conséquent sur les délais de vente. Ainsi, aux dires des spécialistes, la moyenne est passée de 59 jours en mars 2022, à 77 en mars 2023, soit en 1 an, il faut compter 18 jours de plus pour vendre un bien immobilier.
Selon les villes, par rapport à l’année 2023, les délais de vente se sont plus ou moins allongés. Par exemple, vous devez compter actuellement :
- + 25 jours à Rennes, nouveau délai 74 jours,
- + 23 jours à Toulouse, délai total 86 jours,
- + 21 jours à Nantes, environ 83 jours de délai.
Mais, la ville de Montpellier bat tous les records avec environ 90 jours de délai pour la vente d’un logement. Donc, pour Thomas Lefebvre : « Ces chiffres illustrent la déconnexion entre les attentes des vendeurs et la réalité du marché. Conséquence, cela impacte directement le nombre des transactions. »
Prix et transactions immo, comment retrouver un marché dynamique ?
« Il faudrait à peu près 1 million de ventes sur l’année pour retrouver un marché dynamique. Or, on en comptabilisera probablement à 150 000 en moins. », d’après le Directeur scientifique de chez Meilleurs Agents.
Cette analyse est partagée par Éric Allouche** : « Le contexte économique n’est pas forcément des plus favorable pour lancer un printemps de l’immobilier. » Et, il va même plus loin en résumant la situation : « Entre la guerre en Ukraine, l’absence de vision de logement du gouvernement, des taux d’intérêt encore élevés, entre 3,6% et 3,9% sur 20 ans, l’ambiance est un peu anxiogène. » Conclusion, « Cela n’aide pas à se lancer dans un projet. »
ÉVOLUTION DES TAUX FIXES
PRIX DU M2 POUR UN APPARTEMENT EN MARS 2024
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurstaux.com
Les experts constatent que les zones rurales ne sont plus épargnées et qu’elles sont même plus durement impactées, une des raisons : les résultats du DPE.
Transactions immobilières : « On assiste cependant à un retour progressif des clients en agence. »
C’est le plus souvent dans les zones rurales que les ménages les plus modestes sont installés. Donc, le résultat d’un mauvais DPE ajouté à la hausse des taux d’intérêt, ce bilan n’incite personne à vraiment investir. Cependant, certains professionnels souhaitent rester optimistes. « Finalement, c’est un peu tôt pour savoir s’il n’y aura pas de printemps de l’immobilier. Car, en général, nous attendons 3 semaines après les vacances scolaires de février pour voir comment se comporte le marché. », déclare Corinne Berrec***. En outre, « On assiste néanmoins à un retour progressif des clients en agence et aussi sur notre site. Surtout, ils laissent même leurs coordonnées pour être rappelés, ce qui est un signe très positif. »
© Drazen Zigic
Un devoir de conseils et de pédagogie vis-à-vis de nos clients
Toujours d’après Corinne Berrec : « Premièrement, il faut qu’on explique aux vendeurs pourquoi ils doivent baisser leur prix et deuxièmement, que ce qu’ils vont perdre à la vente, ils le récupèreront à l’achat de leur nouveau logement. Mais surtout, il faut laisser le temps au marché de se réajuster. »
Finalement, dans ce marché tendu, de nombreux acheteurs n’hésitent plus à faire des offres très agressives. « J’ai des clients qui vont jusqu’à proposer des montants 20% en dessous du prix réclamé. », annonce Yann Jéhanno. « Car eux ont déjà fait beaucoup d’efforts en cherchant plus petit et en s’éloignant des centres-villes… »
Néanmoins, pour redonner un peu d’espoir aux acheteurs comme aux vendeurs, les experts souhaitent une imbrication de plusieurs éléments. Premièrement, une baisse des taux d’intérêt, même faible avec une diminution des prix ainsi qu’une augmentation des salaires. Conclusion, ces 3 éléments réunis devraient redonner aux acquéreurs un peu plus de pouvoir d’achat immobilier par conséquent des m2 en plus.
À Paris, avec une baisse des prix de +10% depuis janvier 2022, les acheteurs ont ainsi retrouvé du pouvoir d’achat immobilier, soit en moyenne 28m2 au 1er mars 2024. Deux autres grandes métropoles sont aussi gagnantes :
- +44m2 à Lyon,
- +50m2 à Bordeaux.
PAROLE D’EXPERT
Depuis 2019, le marché de l’immobilier évolue constamment avec des hauts
et des bas donc, devenir propriétaire demeure complexe.
Malgré la faible baisse des taux et des prix, si vous souhaitez acheter un bien,
faites appel à un expert en immobilier.
Pour toutes expertises immobilières à Paris, contactez CEI PARIS.
* Thomas Lefebvre : Directeur scientifique chez Meilleurs Agents.
** Éric Allouche : Directeur exécutif de groupe Era.
*** Corinne Berrec : Vice-présidente du réseau Orpi.
**** Yann Jéhanno : Patron du réseau LaForêt.
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