Un quartier qui acquiert malheureusement depuis de nombreux mois une mauvaise réputation. La cause, l’arrivée des consommateurs de crack qui a créé une insécurité liée aux squats. Toutefois, le quartier change depuis quelque temps, alors certains résidents se posent une question. Faut-il rester ou vendre ? Car ici, les petites surfaces, à titre locatif, sont toujours recherchées par les investisseurs.
Dans ce quartier du XIXe arrondissement de Paris, depuis 2 ans, les déménagements se sont accélérés. Parce que, familles et personnes âgées ont quitté le secteur, en raison de la crainte et de la violence générées par les consommateurs de crack. Ainsi, Quai de Seine et avenue de Flandre, en longeant le bassin de la Villette, les prix du quartier Stalingrad Paris 19 s’affichent plutôt entre 8 200 et 8 500€/m2. L’insécurité des résidents due aux trafics de drogues impacte forcément le prix de l’immobilier.
Néanmoins, les petites superficies séduisent toujours autant les investisseurs. Principalement dans un but locatif contrairement aux logements familiaux qui sont moins recherchés à cause de l’instabilité sécuritaire. Selon un agent immobilier du secteur Stalingrad Paris 19 : « Nous réalisons beaucoup d’estimations, mais au final, pas d’acquéreurs. »
LE XIXe ARRONDISSEMENT DE PARIS
© Anne-Marie HALBARDIER
Quartier Stalingrad Paris 19 : le prix de l’immobilier régresse
Le quartier obtient même le surnom de –Stalincrack–. Par conséquent, selon Meilleurs Agents, dans le secteur du quartier de la Villette, le mètre carré chute de -4,5% en 1 an et -3,9% en 2 ans.
À noter en particulier pour le pont de Flandre avec l’arrivée du crack dans le quartier, square Forceval, le prix des appartements recule de -6,4% sur 1 an et -9,1% sur 2 ans, soit à 8 209€. Ainsi, par rapport aux autres arrondissements de Paris, le XIXe cède de -4% avec une moyenne de 8 876€/m2. En comparaison, les prix de la capitale chutent seulement de -0,8% à 10 401€/m2.
LE PRIX DES APPARTEMENTS DANS LE XIXE ARRONDISSEMENT DE PARIS
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QUARTIER
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PRIX AU M2
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À 3 MOIS /VARIATION/
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À 1 AN /Variation/
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|---|---|---|---|
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Pont de Flandre
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8 209€
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-3,7%
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-6,4%
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Villette
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8 511€
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-3,7%
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-4,5%
|
|
Combat
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9 384€
|
+0,5%
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-4,2%
|
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Amérique
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8 690€
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-1,5%
|
-1,1%
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© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Meilleurs Agents – Octobre 2022
Stalingrad Paris 19, les habitants du quartier se mobilisent
Tout d’abord, afin de ne plus subir de nouveau les désagréments des années précédentes, c’est-à-dire, les nuisances causées par le trafic de drogue… les résidents se sont mobilisés.
Parce qu’ils craignent de voir revenir les consommateurs de crack après un an d’accalmie, les habitants sont vigilants. « Pour cela, nous avons créé des groupes What’s App » explique Jacques, le cofondateur du collectif Action Stalingrad. Car, malgré une forte présence de la police, celle-ci a du, encore une fois, déloger des drogués installés de nouveau porte de la Villette.
Rester dans le quartier de Stalingrad Paris 19 ou déménager, que choisir ?
Pour Jacques : « j’habite un beau 2 pièces avec vue sur le bassin de la Villette depuis 1992, alors pas question de déménager. Parce que, j’aime ce quartier de Stalingrad dans le19e de la capitale avec ses bistrots parisiens et ses péniches sur la Seine, c’est donc pour cela que j’ai acheté ici ».
Tandis que certains de ses voisins ont fait le choix inverse et ont choisi de quitter le quartier Stalingrad Paris 19. « Finalement, mes voisins du 2e, 3e et 4e étages ont vendu et déménagé ». Alors même si l’idée lui a aussi traversé l’esprit et que ses amis l’incitent à partir… selon Jacques : « Ce n’est certainement pas à moi de partir ».
Néanmoins, il décide de vendre son studio de 30m2 dans le quartier. « Mais, depuis juin, très peu de visites » affirme Jacques. D’après lui : « Les médias accroissent l’image de no go zone à Stalingrad dans le 19e arrondissement de Paris ». Cependant bonne nouvelle, une personne connaissant très bien le quartier a craqué pour le bien. Et finalement, après une contre-visite, la personne a acheté le studio au prix du marché, sans décote, soit à environ 9 000€/m2.
© Besopha
Quartier Stalingrad – Les prix de l’immobilier autour du Bassin de la Villette.
Les agences immobilières du secteur Stalingrad (Paris 19) modifient leur process de visites
« Nous avons revu notre façon de prospecter mais aussi le mode d’annonce pour nos biens en vente » assure, une conseillère immobilière d’une agence proche de la station de métro Stalingrad. « Ainsi, nous privilégions plutôt les visites à des futurs acquéreurs qui connaissent déjà bien le quartier et qui n’ont aucune crainte d’y habiter ». En outre, nous informe la conseillère : « Pour annoncer un bien à vendre, je favorise dorénavant mon portefeuille clients, mes campagnes de e-mails mais aussi un affichage aux fenêtres ».
Par conséquent, la durée du bien sur le marché, avant de trouver un acquéreur, s’est allongée de quelques semaines jusqu’à atteindre un minimum de 3 mois.
Que dire des prix à Stalingrad 19e ? Selon elle, les appartements ne se vendent pas car les prix affichés sont absurdes. Selon son estimation, le prix d’un bien dans le secteur Stalingrad, est plus réaliste à partir de 6 500 jusqu’à 8 500€/m2. Mais surtout, on doit tenir compte de l’état ainsi que de l’année de construction de la copropriété.
VOICI LE PRIX MOYEN DU M2 DES APPARTEMENTS À PARIS
© Anne-Marie HALBARDIER – Source : Notaires de Paris – Période : Avril-Juin 2022
Les petites surfaces privilégiées près du quai de Seine
Un quartier qui, tout d’abord, regroupe des immeubles, sans vis-à-vis, avec vue imprenable sur le bassin de la Villette intégrant des constructions des années : 1970, 1990 ou post l’an 2000.
Par conséquent, agents immobiliers ou futurs acquéreurs recherchent principalement dans le quartier Stalingrad (19e) des biens de petites superficies. Ainsi pour les premiers, les mandats se conclus plus rapidement. De plus, les seconds estiment que la situation géographique du bien, près du quai de la Seine, ne pourra que prendre de la valeur avec le temps.
En outre, pour eux, c’est le bon moment pour acheter et investir dans le locatif. Un achat qui, dans l’avenir, deviendra très lucratif. Cependant, ils restent très attentifs à l’environnement ainsi qu’au classement énergétique de l’appartement. Ainsi, selon les résultats du DPE, si l’étiquette est défavorable à la location, ils négocient davantage les prix. L’enveloppe des travaux concernant les passoires thermiques peut se révéler importante. Toutefois, l’État a mis en place des aides afin de soutenir les futurs acheteurs dans leurs travaux.
Les professionnels de l’immobilier sont d’accord avec eux, car le quartier change et se boboïse depuis quelque temps. Le marché de l’immobilier évolue régulièrement dans la capitale comme en Île-de-France.
© Anne-Marie HALBARDIER
Quai de Seine dans le 19e arrondissement de la capitale.
Des biens qui restent sans acquéreurs
Par exemple, Xavier, propriétaire d’un appartement familial (3 pièces de 57m2) situé au bout de l’avenue de Flandre ne trouve pas d’acheteurs. Aujourd’hui, il a retiré son annonce et renoncé à vendre. Parce que, depuis le printemps, après une annonce sur leboncoin à 550 000€ puis une mise en agence en baissant le prix de 20 000€… il n’a eu aucune offre.
Idem pour son voisin, qui lui avait baissé son prix de 80 000€, pas de vente non plus. Cependant, après réflexion, « Si les toxicomanes ne reviennent pas à la Villette et que le quartier Stalingrad Paris 19 retrouve de la sécurité, je remettrai en vente » nous annonce-t-il.
Parole d’expert
Mais attention, toute acquisition immobilière a un coût même si l’investissement dans la pierre reste un placement rassurant. Donc pour tout achat, n’hésitez pas et faites appel à un expert en immobilier.
Pour toute demande d’expertise contacter CEI PARIS, le spécialiste de l’expertise immobilière parisienne. Notre expert, Cyril BENIGNI, pourra vous renseigner et/ou vous accompagner tout au long de votre projet.
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